bek58我们对波士顿非常熟悉。这位朋友估计想在波士顿买房或租房。所以我们回答的全面点。
波士顿简介
波士顿是美国马萨诸塞州直辖市。市区覆盖48平方英里与685094的估计人口。美国人口最稠密的城市之一。波士顿也是萨福克县的所在地。尽管县政府于1999年7月1日解散。这座城市是大波士顿大都市区的经济和文化中心。大都市统计区（MSA）是人口普查。2016年有480万人口。是美国第十大城市。[作为综合统计区（CSA）。这个更广泛的通勤区域是大约820万人口。使其成为美国的第六大区域。
波士顿是美国最古老的城市之一。于1630年由来自英格兰的清教徒定居者在Shawmut半岛建立。这是美国革命的几个关键事件的场景。如波士顿大屠杀。波士顿茶党。邦克山战役和波士顿围城。是一个重要的港口和制造业中心。以及为教育和文化中心。这座城市已经扩展到原来的半岛之外通过土地复垦和市政兼并。其丰富的历史吸引了许多游客。仅法纳尔大厅每年就吸引了超过2000万游客。波士顿的第一个包括美国的第一个公园（波士顿公园。1634年）。第一个公立或州立学校（波士顿拉丁学校。1635年）和第一个地铁系统（Tremont Street Subway。1897）。
波士顿地区的许多学院和大学使其成为国际高等教育中心。包括法律。医学。工程和商业。该市被认为是创新和创业的世界领导者。拥有近2,000家创业公司。波士顿的经济基础还包括金融。技术和商业服务。生物技术。信息技术和政府活动。本身的市的家庭拥有美国最高的慈善平均率；企业和机构在环境可持续性和投资方面位居全国前列。波士顿有美国最高的生活成本之一。因为它经历了高档化。
波士顿小学和中学教育
波士顿拉丁学校成立于1635年。是美国最古老的公立高中。
在波士顿公立学校招收57000名学生就读学校的145。包括著名的波士顿拉丁学院。数学与科学的约翰·奥布莱恩特学院和波士顿拉丁学校。波士顿拉丁学校成立于1635年。是美国最古老的公立高中。波士顿还经营着美国第二古老的公立高中和最古老的公立小学。该系统的学生是40％西班牙裔或拉丁裔。35％黑人或非裔美国人。13％白人和9％亚洲人。还有私立。教区和特许学校。约有3,300名少数民族学生通过参加郊区学校参加大都会教育机会委员会。
波士顿高等教育
世界上一些最知名。排名最高的大学都在波士顿附近。哈佛大学。麻省理工学院和塔夫茨大学的三所大学都位于波士顿以外的剑桥和萨默维尔市。被称为脑力三角。[173]哈佛大学是美国最古老的高等教育机构。位于剑桥的查尔斯河中心。尽管其大部分土地和大量的教育活动都在波士顿。它的业务。医疗。牙科和公共卫生学校位于波士顿的Allston和Longwood社区。哈佛大学计划扩建到Allston。
在麻省理工学院（MIT）起源于波士顿。并长期被称为“ 波士顿科技 ”; 它于1916年跨过河流到剑桥。塔夫茨大学的主校区位于萨默维尔和梅德福的城市北部。尽管它位于波士顿唐人街的塔夫茨医疗中心的医学和牙科学校。这是一个451个床位的学术医疗机构是成人全方位服务医院和浮动儿童医院的所在地。
美国大学协会的四名成员在大波士顿（比任何其他大都市区更多）：哈佛大学。麻省理工学院。波士顿大学和布兰迪斯大学。此外。根据卡内基分类。大波士顿包含七所最高研究活动（R1）大学。除了前面提到的四个。还包括波士顿学院。东北大学和塔夫斯大学。在很大程度上。这是大都市区内此类机构的最高集中度。2013年。大波士顿的医院。大学和研究机构获得了超过17.7亿美元的国立卫生研究院拨款。比任何其他美国大都市区都多。
大波士顿有100多所学院和大学。仅在波士顿和剑桥就读的就业人数为250,000人。全市最大的民办高校包括波士顿大学（也是全市第四大雇主）。沿其主校区联邦大道。并在医疗校园南端。东北大学在芬威区。位于灯塔山附近的萨福克大学。包括法学院和商学院。和波士顿学院。横跨波士顿（布莱顿） – 牛顿边界。波士顿唯一的公立大学是位于多切斯特的哥伦比亚大学波士顿分校。罗克斯伯里社区学院和邦克山社区学院是该市的两所公立社区学院。总而言之。波士顿的大学和大学雇佣了超过42,600名员工。占该市劳动力的近7％。
规模较小的民办高校包括巴布森学院。本特利大学。波士顿建筑学院。伊曼纽尔学院。费舍尔学院。卫生职业MGH学院。药马萨诸塞州大学健康科学。西蒙斯学院。卫斯理学院。惠洛克学院。温特沃斯理工学院。新英格兰法学院（最初成立为美国第一所全女法学院）。和艾默生学院。
大都会波士顿是几个音乐学院和艺术学校。包括艺术莱斯利大学设计学院。艺术的马萨诸塞州大学。在美术博物馆的学校。艺术的新英格兰学院。艺术与设计的新英格兰学校萨福克大学（ ）。巴德学院Longy音乐学院和新英格兰音乐学院（美国最古老的独立音乐学院）。其他音乐学院包括波士顿音乐学院和伯克利音乐学院。这使波士顿成为爵士音乐的重要城市。
大波士顿房价中位数
今天。2019年1月7日。大波士顿房价中位数$596,400。2016年房价涨幅6.6%。Zillow预计波士顿房价2019年涨幅9.3%。这在全球城市中属很高的涨幅。
波士顿每平方英尺的中位数价格为663美元。高于波士顿 – 剑桥 – 牛顿地铁平均价格283美元。 目前在波士顿上市的房屋中位数价格为699,000美元。而售出房屋的中位数价格为617,900美元。 波士顿的中位数租金为2,800美元。高于波士顿 – 剑桥 – 牛顿地铁中位数2,500美元。
下面蓝线内是大波士顿地区。并非波士顿市区。
大波士顿房价走势图
2008年金融危机以来。波士顿房价在2012年开始一路向上。发展趋势平稳上涨。
大波士顿房产销售平均天数
波士顿房产销售平均天数。由2010年1月平均180天。降到2018年10月平均61天。2个月。波士顿房产销售平均天数下降证明波士顿房产市场火热。
大波士顿房产市场火热
大波士顿房产挂价中位数
从2010年1月的每平方英尺413美元。涨到2018年12月的663美元/平方英尺。值得注意的是。2018年3月达到顶点721美元/平方英尺后下降。
大波士顿租金
2018年12月。波士顿租金平均$2,692/月。
波士顿市区房价中位数
刚刚是大波士顿区域房价。而问的应该是波士顿市区房价。截止2019年1月7日。波士顿市区Downtown Boston房价中位数$1,069,600。波士顿中国城Chinatown房价中位数$1,118,700。波士顿著名的后湾Back Bay房价中位数$941,100。
大波士顿地区房市现状
大波士顿地区的房市或将逐渐进入降温周期。但是。在每年增长约百分之一的人口压力下。本地(尤其优秀学区)的房市整体上依旧供不应求；对于资金充裕而又有耐心的买家而言。也仍然适于投资。
低谷时期。在其它城市甚至全美的房产经济都出现下滑和恐慌时。波士顿附近的房产还是保持的比较好。特别是在一些好的学区、市中心地带。即使在2008年的金融危机时也没有出现过跳水式的下滑。
波士顿及周边城市的人口密度居全美前列。空房率不到百分之五。且外地人口仍持续涌入。今年。亚马逊公司又宣布将在海港区新建科技中心。预计将提供两千个职位。由于人口和公司的增加。大波士顿的房租和房价一直稳健上涨。
一旦供给端增多。投资者会马上介入买断。坏的年份能保持供需平衡。好的年份则会出现供不应求。
不少人买房的目地就是追求升值或出租。他们不是买一个产业。而是买一个收入源。他们多数对房地产本身没有兴趣。
有意思的是。置外网说一下房地产可能带来的一种隐藏收入。就算为房地产投资了一大笔钱而一点钱也没赚。其实还是赚到了。为什么？这就是房地产的秘密。就是折旧。尽管房产的市场价持续上涨。但却很容易向政府证明房屋价值因折旧而下降。这种折旧费能抵免大量个人税务。无形中增加了自己房产以外的收入。
因而投资水平可以不高。但在房地产还是能赚到钱。
波士顿买房位置
像布鲁克林、牛顿、勒星顿、阿灵顿这样的优秀学区。都是资金充裕投资人的最佳选择。对于年轻上班族而言。置外网则建议到波士顿南、北两面半小时以内车程的城市买房。例如去昆士、Briantree、Weymouth、Medford等地。
在资金充裕的情况下。买家看中了区位优越的房子便应及时下手。去年一位客户看中了哈佛大学附近一栋四百万的单家庭住宅。却以为在这个价位不会有人竞争。因而要等候降价。结果房屋还没降价已被人买走。这位客户欲加价五十万参与竞争。无奈对方已签协议。无功而返。买下这间房子后。买家至今仍在维修。尚未入住。
房屋状况可以改。但位置是抢不到的。对于区位优越的房子。必要时买家可以放弃专业房检。在确认外观、结构等大处没有问题后。便尽快拿下目标。
房屋漏水可能要修几千块；但是如果抢不下来。跟人家飙的话。加个五、六万你说值不值得？
华人投资者不要只关注新建房、奢侈房。其实B级甚至C级的住宅才是最容易带来租金收入的房产。租给年轻上班族。找尽可能多的人合租。这样才会带来尽可能多的收入。奢侈房不是不好。但它们很难每个月都赚大钱。或许以后房产价格会升高。但置外网不觉得这是最安全的投资方案。
波士顿房地产2019年预测
房屋销售量在2018年下半年放缓。首先出售的房屋数量有所增加。市场放缓的迹象显示。几年来一切似乎在竞标战中一切都卖得太快了和全现金优惠。
这部分肯定与联邦层面的税收变化有关。特别是扣除州和地方房地产税的上限。 以及2019年抵押贷款市场的一般不确定性。
我们认为。更大的一部分可能是由于这个古老的公理：上升的必然结果。经纪人。开发商和卖家的聚会不可能永远持续下去。波士顿地区的房屋销售可能在2019年继续放缓。
冷却销售市场的副作用将是更热的租赁市场。波士顿地区已经是全国租房最贵的地区之一。
在2019年。更多本来会购买的人会在等待价格下降更多时租用。这将使租赁市场更加紧张。并激励房东提高租金。公寓建设的步伐对缓解这一点没有多大帮助。为什么？因为波士顿地区继续打击新居民。而居民又需要居住的地方。目前还没有足够的供应来超过租赁需求。
对住房和办公空间的需求稳定。增加越来越多的居民或工人。这是新的一年中持续和认真发展的秘诀。
该地区对建筑工地和建筑物的争斗并不陌生。新的一年会看到更多。也许比平时更高。
这是因为几个城镇已承诺在未来10年内促进建造数以万计的住房单元。包括不一定能接受新开发项目的地区。波士顿市正在为其开发新的总体规划市中心。
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其他观点：
2019年1月
波士顿房价中位数为 $596400美元
中位挂牌出售价格为$699000美元
平均成交周期为61天
